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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

不動産投資【更新版】

住み替え支援の仕事

www.jt-i.jp

積算価値もなく、需要も見込めない不動産投資の危険性

kabooo.net

エクイティの正体

「エクイティ」という言葉はよく使われるが、 実際にエクイティが何かを理解していない人が多い。 そのために、物件を買ったり、売ったりする際に 大きな間違いをする可能性がある。エクイティとは、近所の人に自慢できるもの、 バランスシートに載ってるも…

不動産投資においては、低価格物件はEXITが難しい

話を聞いていて低価格の物件はエグジットがむずかしいことを痛感。住宅購入者の大半を占める中流層は、低所得者地域に住みたがらない。 こうした地域では、収入的に家を買える人たちが少ない。 頭金を持っていないので、Lease Optionや売主ファイナンスは使…

借主からきちんと保証金をもらうべき理由と収入証明

カーペットのクリーニングをしていかなかった 水道は止められていたので、カーペットクリーニング用に水道を申し込まないといけなかった。 (多分、水道代を滞納して止められた。電気は今もついているが、多分、料金は踏み倒し。夜逃げ者、家賃滞納者は皆、…

不動産投資物件のマーケティング方法

売主から直接購入 アメリカ人も素人は、不動産は不動産業者を通して買うものだと思っている。しかし、不動産投資家は、なるべく直接オーナーから買おうとする。 それには、売主に対するマーケティングが不可欠。(というより、”売主”になる前、つまりオーナ…

不動産投資では、お客にランクをつけるべし

・価格帯や相場をよく見ること ・移住してくる人たちの職業や階層に注意 【評価ポイント】☆年収35万円以上のミドルクラス ☆最終的にRentHouseを売却EXITできるだけの資金や頭金を持っていること 【最重要項目】・Rental History(賃貸歴) ・Employment Hist…

オプションの計算方法

オプション・プレミアム(値段)の計算方法。。。 将来価値を計算する方法は、不動産のCF計算にも似ているね。。。 オプション・プレミアム(値段)をきちんと計算するのは、かなり大変な作 業であるため、“プライサー”とよばれるソフトウェアを使いコンピュ…

バブルかどうかを指数で判断する方法

不動産の場合の見るべき指標 ① 住宅指数 『日本不動産研究所』より “不動研住宅価格指数” ⇒ 東日本不動産流通機構が提供した 首都圏、中古マンションの成約価格除法のまとめ 同一物件の価格変化をまとめて指数にしている・特定の年を100として各年の価格を指…

不動産業者とのお付き合いの仕方 『優良物件を購入するためのアプローチ方法』

●問い合わせをする場合は、自分の個人情報をできるだけオープンにする ・氏名 ・連絡先 ・住所 ・現在の保有資産状況●融資の相談は事前に済ませて細かい点まで伝える ⇒ 銀行の融資が既に取り付けてある人は話が早い●メールでのファーストコンタクトは避け、…

注目不動産投資家

・具体的な不動産会社への買付から、現地調査・リフォーム業者との現地同行、銀行の融資を取り付けまでのステップをもっと詳細に図解する カーター校長 白井知宏 → 収益価格を重視して、区分オフィスからはじめた人、そこから1棟マンションへシフトやっしー…

購入後にかかる経費

【購入後に発生する費用】(1)税金、火災保険 ・固定資産税(毎年五月) 一棟マンションだと数百万クラスになる ・火災保険・地震保険(2)管理会社に支払う管理委託費用 ・毎月の賃料の5% (入居者の信用チェック、募集業務、賃貸借契約書などの必要書類作成…

<融資の基本ルール>

☆属性が良い人・勤務先 ・家族構成 ・年収 ・金融資産☆資産がある人・頭金がたくさんあって有利な条件で融資を出せる人☆評価が高い物件・積算評価 ・収益評価 【融資を受けやすい人の五つの特徴】(1)必要な情報を整理していて、やりとりがスムーズである …

STEP 06 融資を使っての買い進め方

・借換もきちんと視野に入れる ・2%台の金利は頭金20%(頭金15%+諸費用5%)が大事 (1)一棟目 ・不動産会社提携金融機関であること ・地銀のS、メガバンクのR、O銀行 ・日本政策金融公庫(2)二棟目 ・金融機関の開拓をはじめる (※二棟目の融資は収益評…

STEP 05 出口戦略を考慮

【出口戦略】 (1)マンションを購入する場合 ・1部屋30㎡以上の1DKクラスで、RC造・重量鉄骨造 (区分マンションとして住宅ローンが降りるクラスだから → 実需に近い)●一年保有の場合 ・9月から12月の間に購入し、翌年の9月から12月の間に売却をする…

STEP 04 買付に必要な書類一覧

【融資審査】 ◆自分の情報 ・過去三年分の確定申告、源泉徴収 ・自分の経歴書 ・不動産一覧 ・預貯金/有価証券一覧 ・法人決算書 ・所有不動産概要(マイソク・募集図面など) ・所有不動産の登記謄本/評価証明/返済予定表 ・所有不動産の直近レントロー…

STEP 03 買付 → 融資審査と契約前現地調査

☆ノンバンクではなく、金融機関から融資をもらうこと! → 買い進めるのが難しくなるから!【買付】 ・不動産会社にFAXをする →『物件所在地』『購入希望価格』『支払い方法とその時期』『その他希望条件』『押印』 ・金融機関を紹介してもらう ・物件見学を…

STEP 02 情報収集 → 物件調査 → 物件の精査

☆買付のタイミング ・基本は価格が下がっているとき ・しかし、融資が要であるため、下がっているとき(=融資が出にくい)に備えて運用成績を残すため、あらかじめ物件を保有して良い成績を保つことで融資をスムーズにできる → 重要なのは常にアクティブに…

STEP 01 ライフプランの明確化 → 物件分野の決定

●自分がどんな生活をしたいのかを明確にする・お台場海浜公園や月島周辺のマンションを一棟買って収益物件にする! ・横浜の近くの超高層マンションを買って収益物件にする! ・アメリカのディズニーワールドに滞在したときみたいなコンドミニアムみたいな物…

(7)大家自身について

◇どのコラムを書けるような大家さんも、有料教材などで数年ほどきちんと勉強している ・定期借家契約書の作り方など ・ ◇自主管理の比率を上げることで、表面利回りを上げている ◇大抵の大家は長期のインカムではなく、売却を前提にして資金を高速で膨らませ…

(7)[出口戦略/売却について

☆ラーメン屋の行列に並んでもお金の行列に並んではいけない → 極端な記事が出たときに相場は反転する 3.11の直後でも、下落に対して勇気を出して物件を買う 利回り2%などの取引など、相場の加熱を見たら売りを狙う 【出口戦略の具体的なプラン】(1)基本は…

(6)節税について]

・所得は800万円単位で大きく税金が変わるため、法人の設立は早いほうがよい(1)所得が900万円以上 → 所得税33% + 住民税10% (2)1800万円以上 → 所得税40% + 住民税10% ☆デッドクロスが大きい場合は、ふるさと納税で現物に変えてしまうとお得 → 『ふるさと…

(5)契約/管理について

※要更新 【支払い契約】 ・クレジットカードによる契約は中抜きがあるため決済手数料が上乗せされてメリットが低い

(4)[入居者問題](1)

◇未払い入居者の方が、法律的には強い◇不動産そのものの価値も重要だが、基本的には入居者そのものの属性が良いことが最も重要! ・良い属性を持った入居者さんに長く住んでもらうことの方が価値がある! ・地主系の投資家さんのほとんども良い属性を持った…

(3)物件に投資する金額&管理会社とのお付き合いについて

◇管理会社とは不用意に近づきにならないほうがよい ・管理会社がマンションに怪文書をばらまくケースもある◇庇護担保免責で物件の工事を負担してもらうことができる ◇下水道工事などの重大な庇護は仲介会社の責任とできる → 売却時にはこれらの金額を上乗せ…

(2)[購入禁止物件]

・新築や注文住宅は業者の言い値なので債務超過になる危険が高い ・収益性重視のフルローンやオーバーローンは楽かもしれないが、結局行き急いで悪い物件を掴みがち ・地方のハイレバレッジなどは売却ができないため最悪の投資(売っても負債が残る)→おすす…

(1)[物件購入と融資=銀行とのお付き合いについて

◇メガ大家の物件はほとんどRC造で、イメージは川越駅近くだとラピュタやグリーンハイムみたいなところ → つまり積算価値がしっかりと存在し、収益性の高い物件であること、かつ売値がその七割であればお買い得 ・ファミリータイプ ・RC ・駅近10分 ・10…

不動産投資に必要なチェックリスト

【7つの鉄則】 (1)『中古』 … 首都圏:価格が安く、利回りとして良い賃料が取れること ・築5年~15年(2)『立地』 … 人口の流入が見込めること ・中心都市周辺や大学都市周辺が良い ・基本的には東京一極集中おおむね 一位 東京都 二位 横浜~川崎周辺? 三…