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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

不動産投資に必要なチェックリスト

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【7つの鉄則】
(1)『中古』 … 首都圏:価格が安く、利回りとして良い賃料が取れること
・築5年~15年

(2)『立地』 … 人口の流入が見込めること
・中心都市周辺や大学都市周辺が良い
・基本的には東京一極集中

おおむね
一位 東京都
二位 横浜~川崎周辺?
三位 
四位 


(3)『タイプ』 …

【リスク】

高 ・
↑ ・
↓ ・東京 1棟投資(東京だと5億クラスになってしまう 頭金 2000万~3000万クラス)
低 ・東京 区分投資

☆1棟狙うなら東京は無理。東京23区意外の沿線になる
☆長期安定収入を狙うなら、東京区分所有がおすすめ

特に東京の中古1Rの流通量は2003年から2013年にかけて10倍に成長した
 ⇒ 流動性が担保されているので、EXITしやすい。


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(4)『ローン』 … 40%程度がおすすめ(自己資本比率を70%程度維持するため)

(例)1000万  利回り6% 家賃月手取り5万の場合 

2戸を現金で買って、3戸目をローンで買うと、3戸目のローン返済を2戸の家賃収入で返済完了できる期間はおおよそ
金利10%でも8年程度。金利3%ならば7年で完済できる。



(5)『耐震構造』 … 

・鉄筋物件であっても、昭和56年以降の新耐震規準物件でないと、耐震強度に問題がある場合が多い



(6)『管理』 …

・都内鉄筋なら50年以上保つ

<業者を見極める5つのポイント>
◇年間平均入居率
◇滞納率
◇管理戸数
◇解約日から賃料発生までの平均日数
◇管理専業スタッフ数
 ⇒ 販売に強いか、管理に強いか


(7)市況
・不況になったときにこそ、不動産を購入すべき
金利が低く転売目的で不動産を購入しているような状況では避けるべき


【健全な物件の外観】

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(山手線沿線 ⇒ 横浜駅の間が狙い目??)

※写真は大森駅

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