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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

(1)[物件購入と融資=銀行とのお付き合いについて

不動産投資【更新版】

◇メガ大家の物件はほとんどRC造で、イメージは川越駅近くだとラピュタやグリーンハイムみたいなところ
 → つまり積算価値がしっかりと存在し、収益性の高い物件であること、かつ売値がその七割であればお買い得
 ・ファミリータイプ
 ・RC
 ・駅近10分
 ・10室~18室
 ・築年数は20~25程度でも充分??(日本信託??だと、5~15年を進めている)
 ・部屋数と駐車場の数が一致してる
 ・都市ガス
 ・ちょっと汚れてて掃除が必要かな?という物件
 ・東京都でかつ神奈川、千葉、埼玉との境目あたりを狙う
 ・他、東京都心のターミナル駅を起点にした1時間圏内
 ・ [D][●][◇][0000/00/00][2]住んではいけない地域を外していること
 ・融資してくれる金融機関の営業エリア内であること
 

 ☆入札するときは近隣の類似物件の賃料相場から引きなおした収益価格(10%程度)とリフォーム費を想定して指値する
 ☆また銀行からの融資額を伝えることで、値段を下げてくれる可能性もある

◇【銀行から融資が貰える人】のステージに上がることが重要!よって一棟目は稼働率を重視する!
・5000万円程度の小ぶりなRC(10室程度)などから初めて、入居者をキッチリ確保する
・小さな部屋の運営実績をつけておき、1.5倍ずつ管理部屋数を増やしていく

◇土地値が物件よりも高いなどの特殊な要因があれば、出口戦略として土地の売却が可能なので、購入を検討しても良い

日経平均は株価の先行指標、株価は不動産の先行指標
◇『アットホーム』などのように元付会社(売主側)が売っている物件を掲載しているとこを利用すると、売主と価格交渉がしやすい
 → 『楽待』はメジャーすぎて最初は使えない

◇『手持ち物件の積算評価 + 預貯金 - 借入金』で常に資産が+のB/Sを維持する
 → 付け加えると、月々のキャッシュフローが+になるように注意する

 ・銀行からの評価は『積算評価』と『収益評価』で判断されている(時々の情勢でインフレになれば融資に積極的になったり、いろいろである)
 → よってB/Sは常に健全な状態にしておく必要がある
 ・三期連続で黒字を達成できれば、不動産賃貸経営のプロである → 銀行からプロパー融資(事業用融資)が受けられる

原則(1)その物件が儲かるのか? → キャッシュフローはプラスなのか
原則(2)資産超えか?債務超過ではないか?
原則(3)担保価値がしっかりあるのか、純資産と負債のバランスが、資産がプラスになっているのか?
原則(4)経営できるのか?属性に問題が見られるか?
 → 銀行にとって信頼に足る人物で、長期にわたって賃貸経営を行っていける人かどうか

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