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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

STEP 02 情報収集 → 物件調査 → 物件の精査

不動産投資【更新版】

☆買付のタイミング
・基本は価格が下がっているとき
・しかし、融資が要であるため、下がっているとき(=融資が出にくい)に備えて運用成績を残すため、あらかじめ物件を保有して良い成績を保つことで融資をスムーズにできる
 → 重要なのは常にアクティブにして物件を探しつづけていること!
・売っても良し、買っても良しの物件を持って、運営を試してみること

・九月から探し始めるほうがよい(業績の悪い企業がこの時期に不動産を売るケースがある)
 → 十月にめぼしをつけて行動開始、十一月に買って、十二月にはリフォームを終わらせて、確定申告に間に合わせ、かつ1月から募集して人を入れる







●情報収集
・目標キャッシュフローにあわせた物件を条件検索にいれる
・土地の広さや建物の広さでソートをかけて、物件の割安を判断してみる
・だいたい1000件のうち、詳細を100件、物件情報を50件、買い付け10件、融資審査5件、購入1件と思っておくべし
・「自分の属性・年収・貯金・希望エリア・物件価格」をキチンと不動産会社に伝える
 → 貰った情報のうち不要なものに関してもキチンとレスポンスを返す

☆アットホームのような、仲介なしで交渉できるようなサイトがおすすめ
 → 




【物件調査】
◇机上計算にて『積算価格』を計算する
(1)積算価格を調査
相続税路線価
地価公示価格

*積算価格を計算する方法*
A.土地値
 → 全国地価マップ(相続税路線価)で調べる
☆1平米当たりの路線価格*土地の平米

B.建物の査定金額
建築単価*平米*(耐用年数-築年数)÷耐用年数 * “掛け目”

※銀行は7割まで貸してくれることが多いため、この積算価格の7割が融資額といえる






レントロールの確認と入居者ニーズのチェック
(1)家賃相場を知る
・SUUMOやHOME’s

(2)地域のニーズを知る
→ 賃貸情報を見て、空き室の割合を見れば大抵分かる
・間取りの需給(豪華すぎると分譲住宅と競合するので、1世帯の家賃が5~10万円程度を理想)
・ファミリータイプや単身向けで検索して空室があるかないか
・駐車場確保

☆空室率が高い場合は指値もできる

(3)物件の規模
・一棟16~20くらいのもの

(4)周辺に嫌悪施設の有無@GoogleMAP
・墓場
・ラブホテル
・パチンコ屋
・キャバクラ/風俗店
・ゴミ処理場
・ヤクザの事務所
・工場
・幼稚園?
・ゴミ屋敷

(5)シミュレーションを出してみる
・頭金は15%から20%必要
(物件が一億円なら2000万は自分で出せということ)
金利とを差し引いて実質利回りを計算し、手残りが4%から5%、できれば8%の物件が理想
(物件が一億円なら、400万は利益でないといけないよということ→)
・積算価格を計算し、自分がその物件をどれぐらい保有するかを考え、売却時の利回りを計算する
・利回りが12%から13%、18%の物件や築浅(10年とか)であれば、長期保有を考える

☆出口戦略を参照!
(購入のために借りた金額+リフォームなどにかけた費用+銀行に返済する金額)×110%=売却価格が成立していれば合格!

つまり不動産投資とは、銀行から借りたお金を一度不動産に変換した後、同じように銀行から借りた他人のお金をいただいて返済をするという行為なのである!
 → 借りたお金は返さなくてはならないが、それを一度別のものに変えた後に、借りた人とは別の人からお金を持ってきて利子以上に返せば増える




(6)客付け会社にリサーチ
・家賃相場の確認
・入居ターゲットの確認
 → 今後の管理会社を選ぶためのヒアリング

(7)物件の現地調査
・リフォーム会社の無料見積りを利用して、物件を事前に調査してもらう





◇◇◇◇◇プロが使ってる誰でも出来る簡単10分:『マンションの価値を調べる方法』◇◇◇◇◇


【 原則 】

価格は自家相場
価値は稼ぐ力(キャッシュフロー
価格は価値に等しくなければならない

:::STEP 01 賃貸した場合に得られるキャッシュフローを計算する

・間取り
・条件(築年数と家賃)
・周辺相場と比較し、幾らで貸せそうか

:::STEP 02 価値から価格を逆算する

・マンション査定表を見て、家賃に倍率を賦課する
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原則 ① 市場はしばしば間違える → 価格は常に価値と乖離する

原則 ② 価格の変動は急だが、価値の変動はゆっくり



 従って … 相場とは裁定取引のことだから、常に“価値”を見極めること!


・価値をしっかり見極めて、価格の乖離を計算できるようになること
 → 投機と投資をしっかり見極める
・クリティカル分析とファンダメンタルの二つを使い分けて、最適なポジションを取ること
 → コンパスよりも、地図が大事

注意点

◇売却をしたいなら、、、不動産一括サイトはあまり使わないほうが良い

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査定会社は、サイトに対して情報料を支払っているので、絶対にビジネスするため査定価格を釣り上げることがある。
しかしそれは実態取引とは異なるために、結果的に売買成約に失敗するケースもある
中古車ビジネスと異なり、不動産会社では業者は価格に責任を持たないため、査定された価格で取引が行われるわけではないという裏がある。



・今はネットで類似物件の検索で販売価格を把握できる
・自分で調査した価格と相場に近く、丁寧な対応をしてくれる業者を探す
 ⇒ 高い価格を提示するのは単に客寄せのためだけなので、粗い対応をするくらいなら、適性な価格で対応してくれる業者を探すべし

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