EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

STEP 03 買付 → 融資審査と契約前現地調査

☆ノンバンクではなく、金融機関から融資をもらうこと!
 → 買い進めるのが難しくなるから!

【買付】
・不動産会社にFAXをする
 →『物件所在地』『購入希望価格』『支払い方法とその時期』『その他希望条件』『押印』
・金融機関を紹介してもらう
・物件見学をするときに、リフォーム業者さんなどにリフォームの見積りなども取ってもらう

☆買付を中止してよいとき
(1)ローンの融資がおりなかったとき(2)重大な庇護、高額な修繕費が見つかったとき(3)ゴミ屋敷など環境が悪い場合

・仲介会社経由で売主の売却理由と売却希望時期をそれとなく聞いておく
 → 指値するときの指標にする。リフォーム料や積算価格による融資額を指値の根拠にする。

(価格交渉の仕方)
STEP 01 価格交渉できる物件か探る
物件が残っているか(=他から買付があるかを探る)&売主の売却理由

・地主は投資家目線だと安く売っていることが多い
・投資家は損切り売却の場合だけを対象とする

STEP 02 値段を下げる要素があるかを検討する
・空室がある(客付けをすれば値段が上がるということ)
・リフォームが必要(価格転嫁できる)
・インスペクションしたら耐用年数が延びる可能性がある









(1)不動産会社の選択
 → 10社くらいと付き合って、年に一棟から二棟くらい買い進めていくことが理想

☆不動産業者を味方につけて、範囲外の物件が来てもきちんと細かい自分の要求を伝える


現状維持 → 良いものがあれば切り替え

【不動産会社の善し悪しを決めるポイント】
・出来れば物件が近いところにいて、管理と客付けが出来るほうがよい
・オーナー自身の営業を許可するところが優良
 → 地場の会社が優良。ただし、これらの会社はきちんと手数料まで取る傾向がある。
☆管理会社や貸主と直接交渉して仲介手数料を引きたがる人も多い

☆物件にUSP(ユニーク・セリング・ポイント)をつける!

(2)リフォーム業者の選択 もしくは住宅診断士(インスペクター)の依頼、指値の判断材料とする
 → リフォーム業者と二社以上付き合って相見積もりをとる

☆『ホームプロ』『リフォームコンタクト』がおすすめ
 → 他、比較・マッチングサイトを使って相見積りを取ること
(社員数が少なめの業者の方が、料金が安い)


【リフォームの内容】
・現状維持工事
 → 
・バリューアップ工事
 → 設備の追加、塗装や整備を含めた工事。数年に一回は必要。

☆必ず出口を考えて行っていくこと
(※つまり、どのようま状態なら売却で、どのような状態なら保有を続行し、収益性の上昇に専念するかを決める)



(3)対象顧客を決める、顧客のライフサイクルを知る
・会社員、生活保護、外国人、ペット可(ペットの場合は敷金をたくさん取ることが必要) etc...
・家賃保証会社に加入を義務付ける
・1~2ヶ月以内に満室をこころがける

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