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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

STEP 04 買付に必要な書類一覧

不動産投資【更新版】

【融資審査】
◆自分の情報
・過去三年分の確定申告、源泉徴収
・自分の経歴書
・不動産一覧
・預貯金/有価証券一覧
・法人決算書
・所有不動産概要(マイソク・募集図面など)
・所有不動産の登記謄本/評価証明/返済予定表
・所有不動産の直近レントロール(設定した家賃一覧)
・売り上げ帳/経費帳/資金繰帳

◆物件情報
・物件概要
・直近レントロール
・登記簿謄本/公園/図面/評価証明

事業計画書
・『不動産投資 一年目の教科書』を参照
 → 家賃がいくらで支出がどれくらいかが一目で分かること
(物件の稼働率が20%低下し、金利が2%上昇しても耐えられるような内容に仕上げる)


※金融機関を開拓する場合は、これらの書類を持って面談に行く必要がある



☆物件購入にかかる経費
・物件購入代金の5%から10%
【契約時】
印紙税
・不動産仲介手数料
【融資時】
・融資事務手数料
印紙税
・ローン保証料
団体信用生命保険
・火災・地震保険

【決済時】
・固定資産/都市計画税
・管理費等の精算金
・登録免許税
司法書士報酬

【登記後数ヶ月】
・不動産取得税

☆物件購入後の費用(ほぼ費用の75%はここにあたる)



【購入後に発生する費用】

(1)税金、火災保険
・固定資産税(毎年五月)
一棟マンションだと数百万クラスになる
・火災保険・地震保険

(2)管理会社に支払う管理委託費用
・毎月の賃料の5%
(入居者の信用チェック、募集業務、賃貸借契約書などの必要書類作成・保管、仲介業者への媒介契約締結、入居者へ賃貸借契約、一ヶ月の事務手数料
・新規入居者募集のための広告費用
(賃料の1~2ヶ月分)
・入居者更新手数料の50%
(残りは大家所得)

(3)貸借人入れ替えにかかわる費用
・ルームクリーニング
・原状回復リフォーム

(4)建物設備、建物周りのコスト
・定期清掃(毎月)
 → シルバー人材センターもOK
・除草費用(年に二回から三回)
 → 駐車場や庭、外溝に3万から5万
・共用部電灯交換
 → 管理会社だと千円かかる

(5)建物、設備の維持コスト
・蛇口
・換気扇
・エアコン
・ドアノブ
・下水管の高圧洗浄(2~3年)
・消防点検費用(毎年)
 → 住居マンションは三年、店舗付きなら一年ごとに消防署に点検報告
 → 費用は半年に一回5万から10万+交換品の費用
・屋上防水、外壁塗装
 → 10~15年程度。面積×1~2万程度
・鉄部の塗装
 → 五年ごと。早めのメンテナンスをしないと錆びて穴が開く。丸ごと交換で高額になる
・集合郵便受けの交換
 → 15~20年ごと。個数×2万円くらい
・外廊下の防水と塗装(20年ごと)
 → 床、立ち上がり、壁、天井。20戸程度で50万
・受水槽、加圧ポンプ、揚水ポンプの維持コスト(10~15年)
 → 3階以上の建物に必要なコスト。一年に一回清掃、点検で5万から10万
  加圧ポンプや揚水ポンプならば、10~15年で交換@100万くらい
 → 停電や故障による断水に対する年間メンテナンス料金数万円

・エレベーターの維持コスト(1)
 → 毎月数万円、昇降機検査資格
・エレベーターの維持コスト(2)
 → 修理の場合。全交換は500~1000万円

・浄化水槽の清掃費用
 → 毎月の汲み取りと点検費用

・公共下水設備の工事
 → 100万から200万くらい。浄化槽ならはやめに公共下水設備に切り替えたほうがよい

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