EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

STEP 06 融資を使っての買い進め方


・借換もきちんと視野に入れる
・2%台の金利は頭金20%(頭金15%+諸費用5%)が大事


(1)一棟目
・不動産会社提携金融機関であること
・地銀のS、メガバンクのR、O銀行
・日本政策金融公庫

(2)二棟目
・金融機関の開拓をはじめる
(※二棟目の融資は収益評価で通ってしまうことが多いため、きちんと自分で積算評価をする)
・二棟目が一年明けていないと購入できない場合は、不動産会社のアレンジ案件で購入をすすめる

(3)三棟目
・法人化を前提/目標とした購入を目指す
・この段階からプロパー融資(事業性融資)を狙う


【金融機関を開拓する方法】
・実績のある知人の大家から紹介を貰う
・住んでいるところから近い支店がある金融機関


STEP 01 電話でヒアリングを開始する
『○○に住んでいて、○○の物件を買おうと思っているが、エリア内か?』
『築○○年の○○造を一棟買おうと思っているが、融資期間はどれくらいになるか?』

STEP 02 自己紹介をする
『私は○○地域に○棟○室を所有しています』
『毎年の売り上げが○○円くらいです』
『次に買いたい物件は○○市で○○億円なのですが、土俵にのりますか?』

 → OKなら担当者のメアドを貰い、こちらから面談のための資料を送る。

【面談に使う資料】
(1)物件資料(販売図面、レントロール、固定資産評価証明)
(2)経歴書
(3)金融資産一覧表
(4)所有不動産一覧表、物件概要、レントロール、登記謄本、固定資産評価証明所
(5)法人決算書(3期末)
(6)個人の確定申告書
(7)返済予定表(借り入れがある場合)

(8)初心者で決算書もない場合は、個人の給与明細や源泉徴収票を持参する


STEP 03 面談をする

(1)自分の経営実績の紹介
・○年前から事業を始めている
・現在満室である
・今回の情報は取引実績のある不動産会社からの紹介である
・リサーチを行った仲介会社の情報によると、家賃は○○円取れそうだ
・リフォーム業者からも見積りをもらっていて、現地確認済である

(2)融資の可否と融資額の返答を尋ねる
・不動産管理事業を専門的に行いたいと思っている


☆1 開拓しておきたい銀行
信用金庫 ・・・ S
地方銀行 ・・・ H、C、Y、K、R、SR、SZ


☆2 何故当行にきたのかを尋ねられたら「知人の紹介」と伝える

☆3 全体でキャッシュフローを黒字にしておくこと



【借り換え、金利交渉テクニック】

・積算評価で出しているところは難しい
・建物の残耐用年数の機関でのみ融資が可能なところが多い(家賃収入と返済金の関係、税金の支払いと減価償却の関係を見る)
・保証人必須のところも多い
・土地評価を重視するところもある

金利を下げてくれるところを開拓したら、現在の銀行に借り換えを伝えると、金利を下げてくれるかもしれん
(1)他行で借換内諾が出ている
(2)一定の経営実績がある(出来れば一年近く運営
(3)事業収支がプラスである & 資産>負債

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