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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

エクイティの正体

「エクイティ」という言葉はよく使われるが、
実際にエクイティが何かを理解していない人が多い。
そのために、物件を買ったり、売ったりする際に
大きな間違いをする可能性がある。

エクイティとは、近所の人に自慢できるもの、
バランスシートに載ってるもの、
それを担保に借金さえできるもの。

しかし、エクイティというのは、現金化するまでは
神秘の数字。

エクイティというのは、自分の力の及ばないところで、
一夜にして消えたり、生じたりし得るもの。

私自身も、わずか半年で、エクイティが7万ドルからマイナスになったり、
その反対になった経験がある。

エクイティ = 適正市場価格(現在の価値)ーローン残高

「私の物件には10万ドルの価値がある」
と人は言うが、そもそも、その価値は誰が決めたのか?

・「固定資産税用の評価が10万ドル」→一番頼りにならない数字。
(とくにTXのように不動産売買価格が非開示の州では。)← 全米7州で非開示

・「同じ通りに10万ドルで売りに出ている物件がある」
10万ドル=売主の売却希望額。
10万ドルで売りに出ている家は、売れているのだろうか?
売れていなければ、それだけの価値はないということ。

・「9万ドルで買ったのだから、今、10万ドルの価値があるはず」
バブル激震地区では、50万ドルで買ったのが、今、25万ドル...

・「私の家は抵当流れではないから、もっと価値がある」
近所の売り物件が差し押さえ物件ばかりであれば、その影響は免れない...

・「2年前に向かいの家は10万ドルで売れたから、
私の家もそれだけの価値があるはず」

政府が介入しまくり、融資条件が毎週のように変わる
今の不安定な市場では、3ヶ月以内の売却済み物件の価格でないと
怖くて使えない。半年前のデータでも古すぎる。*1

「売り手市場」「買い手市場」という言葉があるが、
市場というのはいつも買い手市場。
市場の動きというのは、買い手が決めるのだから。
買い手がたくさんいればhot marketで、
買い手が買い控える状況ではcold market。

所有する物件の「エクイティ」が有形のものだとは思わない方がいい。
神秘の数字なのだから。
現実化するのは、唯一、現金化したとき。

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