STEP 04 買付に必要な書類一覧

【融資審査】
◆自分の情報
・過去三年分の確定申告、源泉徴収
・自分の経歴書
・不動産一覧
・預貯金／有価証券一覧
・法人決算書
・所有不動産概要（マイソク・募集図面など）
・所有不動産の登記謄本／評価証明／返済予定表
・所有不動産の直近レントロール（設定した家賃一覧）
・売り上げ帳／経費帳／資金繰帳

◆物件情報
・物件概要
・直近レントロール
・登記簿謄本／公園／図面／評価証明

◆事業計画書
・『不動産投資　一年目の教科書』を参照
　→　家賃がいくらで支出がどれくらいかが一目で分かること
（物件の稼働率が２０％低下し、金利が２％上昇しても耐えられるような内容に仕上げる）

※金融機関を開拓する場合は、これらの書類を持って面談に行く必要がある

☆物件購入にかかる経費
・物件購入代金の５％から１０％
【契約時】
・印紙税
・不動産仲介手数料
【融資時】
・融資事務手数料
・印紙税
・ローン保証料
・団体信用生命保険料
・火災・地震保険

【決済時】
・固定資産／都市計画税
・管理費等の精算金
・登録免許税
・司法書士報酬

【登記後数ヶ月】
・不動産取得税

☆物件購入後の費用（ほぼ費用の75%はここにあたる）

【購入後に発生する費用】

(1)税金、火災保険
・固定資産税（毎年五月）
一棟マンションだと数百万クラスになる
・火災保険・地震保険

(2)管理会社に支払う管理委託費用
・毎月の賃料の５％
（入居者の信用チェック、募集業務、賃貸借契約書などの必要書類作成・保管、仲介業者への媒介契約締結、入居者へ賃貸借契約、一ヶ月の事務手数料
・新規入居者募集のための広告費用
（賃料の１～２ヶ月分）
・入居者更新手数料の５０％
（残りは大家所得）

(3)貸借人入れ替えにかかわる費用
・ルームクリーニング
・原状回復リフォーム

(4)建物設備、建物周りのコスト
・定期清掃（毎月）
　→　シルバー人材センターもＯＫ
・除草費用（年に二回から三回）
　→　駐車場や庭、外溝に3万から5万
・共用部電灯交換
　→　管理会社だと千円かかる

(5)建物、設備の維持コスト
・蛇口
・換気扇
・エアコン
・ドアノブ
・下水管の高圧洗浄（２～３年）
・消防点検費用（毎年）
　→　住居マンションは三年、店舗付きなら一年ごとに消防署に点検報告
　→　費用は半年に一回5万から１０万＋交換品の費用
・屋上防水、外壁塗装
　→　１０～１５年程度。面積×１～２万程度
・鉄部の塗装
　→　五年ごと。早めのメンテナンスをしないと錆びて穴が開く。丸ごと交換で高額になる
・集合郵便受けの交換
　→　１５～２０年ごと。個数×２万円くらい
・外廊下の防水と塗装（20年ごと）
　→　床、立ち上がり、壁、天井。２０戸程度で５０万
・受水槽、加圧ポンプ、揚水ポンプの維持コスト（１０～１５年）
　→　３階以上の建物に必要なコスト。一年に一回清掃、点検で５万から１０万
　　加圧ポンプや揚水ポンプならば、１０～１５年で交換＠１００万くらい
　→　停電や故障による断水に対する年間メンテナンス料金数万円

・エレベーターの維持コスト（１）
　→　毎月数万円、昇降機検査資格
・エレベーターの維持コスト（２）
　→　修理の場合。全交換は５００～１０００万円

・浄化水槽の清掃費用
　→　毎月の汲み取りと点検費用

・公共下水設備の工事
　→　１００万から２００万くらい。浄化槽ならはやめに公共下水設備に切り替えたほうがよい