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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

不動産投資では、お客にランクをつけるべし

不動産投資【更新版】


・価格帯や相場をよく見ること
・移住してくる人たちの職業や階層に注意



【評価ポイント】

☆年収35万円以上のミドルクラス
☆最終的にRentHouseを売却EXITできるだけの資金や頭金を持っていること



【最重要項目】

・Rental History(賃貸歴)
・Employment History(就労歴)
・Income (通常、家賃の3倍の収入要)
・Criminal Record(犯罪歴)
・Compliance (従順性--人の言うこと、ルールに従うか?)
                  (喫煙者は論外なので枠に入らない)

スクリーニングの<実例>

omplianceを審査基準に入れる


入居前というのは応募者が最良の行いを見せているときであり、
借主と貸主の蜜月時期。
この時期に応募者が言うとおりにしなかったり、
関係がうまく行かなければ、入居後はもっと悪くなる。
ベテラン大家には、complianceを測るために、
わざと応募者に課題を与える *3人もいる。
(たとえば、「アポの30分前に必ず電話するように」とか、無人で家を見せるときには「見終わった後に電話を入れるように」とか。)


【抱える業者】
・電工
・配管工
・絨毯工
・屋根工
・造園工



Compliantでない例

こちらの条件に対して応じない

よくあるのが、最近、自己破産や自宅差し押さえにあっていて、
「保証金は倍」と説明すると、
「そんなの払いたくない」← どうぞ、別の家借りてくださ~い
「そんなの払うお金があったら、もっと有益に使う」
↑どう思おうがそっちの勝手だが、こんなことを一々口に出すところがRed Fla
数ヶ月前にこういうメールの返信を送ってきた人がいて、
後で夫が言い訳してきたが、すでにボビーが審査に合格していた。
ボビー夫婦は倍保証金にしろにしろ、何でも"Yes, ma'am/sir"。Compliance満点!


知り合いの大家DSのケース。
問い合わせてきた女性は猫を飼っているという。

大家 「申し訳ないけど、猫はダメなんですよ」
女性 「なんで?」
大家 「私は猫アレルギーなもんで」
女性 「あなたがこの家に住むわけではないでしょ?!」
これでアウ


大家がそこに住むかどうかは関係ない。
大家には理由にかかわらずペットを断る権利がある。
(そこに住まなくても、訪問したり、退居後、片付けに行った時に発作に襲われるかもしれない。)
こんな人に貸したら、入居中ずっと、こんな感じではむかわれる。
あと、応募用紙にちゃんと記入しない、というのは非常に多い例。



転居前借先の悪口が多い & 大家の名前と連絡先が記入されている

申込用紙にも転居の理由として「Bad Landlord」と記入。
(借り手の皆さん、たとえそれが本当でも、転居の理由にはそう書かない方がいいです。)

しかし、申込用紙には現大家の名前と連絡先が記入されてない!

ここで蹴ってもいいのだけど、
以前、借主をキープしたいがために
借主に関して悪くいう大家から借りていた応募者が、
その大家を隠すために、現住所を偽って書いたこともあるので
(私が大家がウソをついていることをあばいた。アパートのマネジャーにもウソをつくのがときどきいる)、
ひょっとしたら本当に大家がアルツハイマーで困っていて、現大家に照会を取られるのは困ると思っているのかもしれない。

申込用紙に書かれた現・前大家の番号や勤務先の番号には電話しない。
応募者の9割近くが申込用紙には何らかのウソを記入する。
とくに、賃貸歴にキズのある応募者は現・前大家に家族や友人の名前・連絡先を書く場合がある。
ネットで物件の所有者を調べ、
その人の連絡先を探し出す。

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