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EverNoteからLOG

アイデアやハウツー、時事ネタなど、EverNoteにclipしたもので収まらないものを少しずつ備忘Log & Archiveしていきます。人生はきっと、最適化問題。

バブルかどうかを指数で判断する方法

不動産の場合の見るべき指標


① 住宅指数

『日本不動産研究所』より “不動研住宅価格指数”
 ⇒ 東日本不動産流通機構が提供した
首都圏、中古マンションの成約価格除法のまとめ
同一物件の価格変化をまとめて指数にしている

・特定の年を100として各年の価格を指数化して見れる
・特定の年の政策や経済の動きと絡めるといろいろ分かる


2000年1月を100とすると
首都圏で価格が上昇しているのは東京のみ
他は軒並み20~30%も中古マンションが下落している。



現代では、キャピタルを狙えない物件を買うと、低ローンで融資を引き出せても大損する可能性がある。




『東京カンテイ』より“年収倍率” 
… 平均マンション価格を平均年収で割った値
( ※通常、5倍から6倍が無理のない価格とされている)


新築マンション

2015年だと、全国平均が7倍を超えているので、
新築マンションの価格がかなり高騰していると分かる

ちなみに東京がバブルで18倍。500万の人が9000万のマンションを買ってる計算。
崩壊後の底値は東京で7.13倍。

中古マンション

2015年だと、全国平均が4倍程度

ただし地域格差がある。




② 銀行貸し出し 年収倍率

『日銀統計』より不動産業界向け 融資



◇2015年時点
・不動産業界向け 14.1%
・個人の住宅   40.7%


◇2007年リーマンショック
・不動産業界向け 14.5%
・個人の住宅   38.9%


※2015年現在、都内は平均6222万円で
直前ピークの07年の6120万円を上回っている




【その他チェック項目】

・どこで取引が多くなっているのか (局地的な変動が見られるか)
・誰が取引をしているのか(年収や人種の分布で、外国人なのかや富裕層なのかが分かる)

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